Loading...
HomeMy WebLinkAbout3 - WAI Continuum Siewert Apartment         To:   Planning Commission  From: Justin Fortney, City Planner  Date: August 13, 2018  Item: Special Use Permit, Site Plan, Height Variance – 2018‐34 – Vermillion Shores  Apartments Phase II – 950 31st Street West    Planning Commission Action Requested:  The Planning Commission is asked to review the  following proposals and make a recommendation to the City Council.      1. Special Use Permit for a multiple‐family residential dwelling in a Shoreland Overlay  District.  2. Site Plan for a 66 unit apartment building.   3. Variance to the 35’ maximum height of structures in a Shoreland Overlay District.    Background Information:    The applicant is proposing phase II of the Vermillion Shores Apartments.  Phase I was built  across the street with 36 units in 2008.   About half of the building is within the SOD (Shoreland Overlay District), which extends 300‐ feet from the Vermillion River.  The SOD has some specific requirements related to Height  and SUP for multiple family dwellings of more than 5‐units.  Comprehensive Plan Classification  The 2030 Comprehensive Plan designates this area as Medium Density Residential.   Zoning Classification  The subject property is zoned R‐3 PRD (Medium Density Residence, Planned Residential  Development).  The Riverwood PRD was created in the 1980’s and identified the northwest  portion of 31st Street West to allow for higher densities for apartments.   Adjacent Zoning and Land Use  Direction Existing Use Zoning Comp Plan North Residential, large lot R-1 Low-D Res. East Park, Flood, Verm. River Floodway Floodplain South Vacant land R-3, PRD Medium-D Res. West Apartment R-3, PRD Medium-D Res. Planning Commission Memorandum SUP REVIEW  A portion of this property is within the Shoreland Overlay district due to its proximity to the  Vermillion River.  The overlay district requires that multi family structures receive Special Use  Permit approval. SUP review allows for determining if any special conditions  should be  required to assure that the use does not adversely affect the surrounding area.     The subject property is much larger than necessary for even this large 60 unit building.  Some  of the site is not even proposed for grading, due to it falling out of the extent of development.   The site does not directly abut the Vermillion River due to a city trail corridor. Impervious  surfacing has been reduce by including half of the required parking within the structure.     Staff has not identified any additional conditions that should be included with approval of a  SUP.      SITE PLAN REVIEW  Access and parking  There are two driveways. One is located across from the phase I driveway and the other has  been held back from the Highway 46/ 31st St W Intersection.  There is an existing multi‐use  path on the other side of 31st Street W and a concrete sidewalk adjacent to the subject  property.   There are 120 parking spaces required with two being required for each unit.   126 are proposed with half being located on the ground level of the building.       Lighting  The photometric plan shows expectable residential light limits at the front property line  along the parking lot and zero foot‐candles at all the other boundaries.     Setbacks  The setbacks for the building appear adequate. The front corner of the angled building is  about 90‐feet closer to the road than the phase I building across the street.  The closest  proposed comer is about 53‐feet from the front property line.  All other setbacks are  greater on the proposed building than the existing. The southern front elevation is over  200‐feet from the front property line.       Landscaping Plan  The site was graded about 15 years ago. Since that time there have been a variety of  volunteer trees that have sprung up. There are some Black locust trees that have gotten  fairly large in that time due to their fast growing nature, but most are malformed because  they have been crowded and not pruned.      The landscaping plan shows a 10‐foot wide landscape strip between the driveway and  property line along 31st St W.  42 trees are required based on the grading limits perimeter,  impervious coverage, and removal of some borderline significant trees.  Fifty shrubs are  required based on project perimeter and 400 are proposed.        Design Standards  The building exterior utilizes several different materials, including vinyl lap siding, vinyl  shake siding, architectural precast panels, glass, rock faced block, and brick.  Multifamily  dwellings requires 25% of both one and two materials for principal elevations. They are a  little short at about 23% for the front elevation including the trash enclosure and 8% & 18%  on the north two elevations from the class I requirement of.  However, they do propose to  include 19% class I and 30% Class II on the rear which does not require it, which is visible  from a multi‐use path. Staff is supportive of this substitution.     VARIANCE REVIEW  The Shoreland Overlay District requires a maximum height of 35‐feet for structures within  the overlay. Structures in the downtown are allowed to be taller due to their preexistence.       The height of the proposed structure is 59.5‐feet tall from average adjacent grade to roof  peak.  The 36 unit apartment across the street is the same height.      Below is a list of variance requirements that must be satisfied prior to approval of a variance  with the findings summarized below each item:   Evidence that practical difficulties in complying with the regulations exist   o The city and developer made the agreement to allow this scale of development  on this property prior to the City adopting the Shoreland Overlay District.  o Cutting the building height in half would more than double the lot coverage,  thereby cause other Shoreland Overlay impacts and drainage implications.    Circumstances relating to these difficulties may not have been created by the  landowner.  o The property owner did not cause the creation of the Shoreland Overly District.    The variance may not alter the essential character of the locality  o The character of the area will remain unchanged, the building will be in line with  the existing scale of approved development in this section of 31st Street W.      Notification  Immediate neighbors were notified of the request and no comments have been received. The  DNR was notified of the SUP and height variance and responded that they had no comments  relating to those requests.       Recommended Action:  Approval of the site plan, subject to the following conditions:    1) Conformance with the Planning Commission Staff Report and plans dated August 13,  2018.   2) All disturbed areas on the property shall be stabilized with rooting vegetative  cover to eliminate erosion problems.  3) Any uncompleted site work must be escrowed at 125 percent of the estimated  value prior to issuance of a certificate of occupancy.  4) The perimeter of the site must have erosion control, as approved by the City  Engineering Department.   5) The City Engineering Department must approve any required drainage plan.   6) Approval is subject to a one year Sunset Clause; if significant progress is not  made towards construction of the proposal within one year of City Council  approval, the approval is null and void.    Attachments:   Aerial Photograph   Photographs   Site Plans                                                                         No grading planned in easement area or in rear of site        Typical of most Black  Locust trees on site                        Front angled towards 36th St W          Back facing Highway 46              Facing 31 st St W                Ends             Rear      Shoreland Overlay District and proposal   U P U P U P P R O P O S E D 4 S T O R Y P R E - C A S T C O N C R E T E ( 1 S T F L O O R O N L Y ) & W O O D F R A M E D B U I L D I N G F F E 1 s t = 7 9 6 ' ( 1 0 0 ' - 0 " R E F . E L E V ) 4 7 7 8 8 1 2 9 E X I T E X I T E X I T E X I T P R O P E R T Y L I N E E A S E M E N T E A S E M E N T P R O P E R T Y L I N E P R O P E R T Y L I N E E X I S T I N G D R A I N A G E S W A L E P R O P E R T Y L I N E B U I L D I N G S E T - B A C K 6 3 T O T A L P A R K I N G S T A L L S ( 3 A C C . + 6 0 ) 1 0 7 ' - 0 " 1 2 S P A C E S @ 9 ' - 0 " E A . 7 ' - 4 " 2 4 ' - 0 " 2 7 ' - 7 " 1 8 ' - 0 " 5 ' - 6 " 2 4 ' - 0 " 1 1 ' - 0 " 7 2 ' - 0 " 8 S T A L L S @ 9 ' - 0 " E A 1 1 ' - 0 " 8 1 ' - 0 " 9 S P A C E S @ 9 ' - 0 " E A 1 8 ' - 0 " 2 4 ' - 0 " 1 8 ' - 0 " 1 8 ' - 0 " 2 4 ' - 0 " 1 8 ' - 0 " 1 8 ' - 0 " 2 4 ' - 0 " 1 8 ' - 0 " 2 1 ' - 1 0 " 2 4 ' - 0 " 9 2 ' - 2 " 2 4 ' - 0 " 2 4 ' - 0 " 1 0 ' - 0 " 9 ' - 0 " 9 ' - 0 " 9 ' - 0 " 4 ' - 4 " 9 ' - 0 " 9 ' - 0 " 9 ' - 8 " 5 ' - 0 " 6 3 ' - 0 " 7 S P A C E S @ 9 ' - 0 " E A 3 6 ' - 0 " 4 S P A C E S @ 9 ' - 0 " E A 1 0 ' - 6 " 2 2 ' - 0 " 2 2 ' - 0 " O H V E H I C L E D O O R OH V E H I C L E DOO R 1 1 1 ' - 2 " 5 ' - 0 " T Y P . R3 0 ' - 0 " R 3 0 ' - 0 " R 3 0 ' - 0 " R 3 0 ' - 0 " 2 1 ' - 1 " 1 7 ' - 0 " 2 4 ' - 0 " 5 ' - 6 " +/- 1 1 3 ' - 9 " + / - 4 5 ' - 1 " + / - 5 2 ' - 1 0 " +/- 135'-2" 5 ' - 0 " T Y P . 19'-0" 12'-0" R30'-0" R 1 5 ' - 0 " R15' - 0 " R 1 5 ' - 0 " 1 1 1 2 3 2 T Y P 2 T Y P 2 T Y P 2 T Y P 2 T Y P 2 T Y P 2 T Y P 4 T Y P 5 T Y P 1 1 A 0 6 0 1 0 2 1 1 2 T Y P O F 6 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 T Y P O F 6 1 1 2 2 0 8 8 1 5 T Y P 1 8 T Y P O F 5 T H I S S I D E 1 8 T Y P O F 3 T H I S S I D E 1 8 T Y P O F 4 T H I S S I D E 1 8 T Y P O F 4 T H I S S I D E 1 S T L E V E L E N C L O S E D P A R K I N G : 6 2 T O T A L P A R K I N G S T A L L S ( 2 A C C . + 6 0 ) 2 2 2 2 2 2 2 2 1 9 1 9 1 9 1 9 2 4 2 3 2 4 2 3 6 ' - 0 " 4 5 ' - 0 " 5 S P A C E S @ 9 ' - 0 " E A 5 1 2 ' - 0 " 22'-0" 29'-0" R8'-0" 1 2 T Y P O F 4 O H W L S E T B A C K 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 2 3 B A 2 0 1 2 3 A A 2 0 1 2 3 C A 2 0 1 NOTE: NOT ALL KEYNOTES ARE USEDCONCRETE WALK (SEE CIVIL)1CONCRETE CURB & GUTTER (SEE CIVIL)2ACCESSIBLE SIDEWALK CURB RAMP w/TACTILEWARNING STRIP3PAINTED PARKING STRIPING4PAINTED ACCESSIBLE PARKING SYMBOL5ACCESSIBLE PARKING SIGNAGE6VAN ACCESSIBLE PARKING SIGNAGE7CONCRETE APRON (SEE CIVIL)8BITUMINOUS PAVEMENT (SEE CIVIL)9TRASH ENCLOSURE (SEE PLAN 11/A060)10EIGHT-BAY STORAGE GARAGE (SEE PLAN XX/A060)11NEW TREE (SEE LANSCAPING PLAN)12 NEW TRANSFORMER AND PAD (SEE CIVIL AND ELEC)13MONUMENTAL SIGN14BITUMINOUS WALK WAY15PAINTED ACCESSIBLE PARKING AISLE16NEW HYDRANT (SEE CIVIL)17ROCK-FACED LANDSCAPE BLOCK PLANTER -SEE SHEET A20118LANDSCAPED PARKING ISLAND19DRAINAGE AREA (SEE CIVIL)20FIRE DEPARTMENT CONNECTION21POLE MOUNTED LIGHT FIXTURE (SHOWN FORREFERENCE ONLY, CONFIRM WITH ELEC)22POST MOUNTED KEY FOB RECEIVER BOX (SHOWN FORREFERENCE ONLY, CONFIRM WITH ELEC.)23CLEARANCE HEIGHT BAR (SEE CIVIL FOR MOUNTINGHEIGHT AND LOCATION)24 7'-4" T.O. MAS 6'-8" P A D - L O C K B R A C K E T A N D H A S P 8"4'-0"8" 6'-0" TYP. 2 ' - 0 " 8 ' - 0 " 2 ' - 0 " 8 ' - 0 " 2 ' - 0 " C A N E P O L E T Y P E G A T E P I N S " T R E X " B O A R D S O R E Q . 2 X 4 T S G A T E S U B - F R A M E B E H N D 6 " S T L . B O L L A R D w / P I P E S L E E V E T Y P E G A T E H I N G E S T . O . C O N C . S L A B B E L O W S O L D I E R C O U R S E P R E - F I N M T L C A P F L A S H ' G L I N E O F B O L L A R D B E Y O N D T . O . C O N C . S L A B B E L O W T H I C K E N E D S L A B E D G E , T Y P . F A C E B R I C K O N 8 " N O M . C M U W A L L , T Y P . 6 " C O N C F I L L E D P I P E B O L L A R D - P A I N T , T Y P . G R A D E G R A D E G R A D E A S I D E E L E V A T I O N B R E A R E L E V A T I O N B F R O N T E L E V A T I O N 11'-4"1'-0"1'-0"20'-0"1'-0"1'-0"3'-3"2'-6"2'-6"3'-6"2'-6"2'-6"3'-3"1'-4"1'-0"1'-0"18'-0"1'-0"16'-8 1/2"EQ.EQ.10"EQUALEQUAL6" CONC.FILLEDBOLLARD CL10"1'-0"6" CONC.FILLEDBOLLARD6" CONC.FILLEDBOLLARD,TYP OF 6 DUMPSTER(TRASH) DUMPSTER(RECYC)T.S. GATEw/TREXBOARDS ONSTL BOLLARD3BA0603AA0603AA060 3CA060 A4313'-4"BRICKF.F.E.1ST FLOOR100'-00"F.F.E.2ND FLOOR110'-10"4"5'-9 3/8"378"1'-034"CMU EXTERIORPRECAST WALL BALCONY &RAILING ABOVEDECORATIVERETAINING WALLBLOCK 1"TYP.1'-0"2"2'-0" A 0 6 0 A R C H I T E C T U R A L S I T E P L A N A060 22ARCHITECTURAL SIT E P L A N 1" = 30'A060 6TYPICAL SECTION @ PLANTER BOX1/2" = 1'-0" N O R T H P r o j e c t D r a w n b y C h e c k e d b y D a t e D r a w i n g N u m b e r C o p y r i g h t © b y W A I C o n t i n u u m K e y P l a n 3 1 s t S t r e e t & C O . R D . 4 6 H a s t i n g s , M N 5 5 0 3 3 C o n s u l t a n t s 2 0 1 8 A R E A " A " A R E A " B " V E R M I L L I O N S H O R E S A P A R T M E N T S P H A S E I I A060 11ENLARGED PLAN AT TRASH ENCLOSURE3/16" = 1'-0"A060 16SITE ZONING ANALYSISNO SCALEA06021SITE PLAN KEY NOTESNO SCALE A 0 6 0 3 T R A S H E N C L O S U R E E L E V A T I O N S 3 / 1 6 " = 1 ' - 0 " ZONING CODE ANALYSIS:BUILDING LOCATION:31st STREET AND COUNTY 46HASTINGS, MINNESOTAAPPLICABLE CODE:TITLE XV: LAND USAGE;CHAPTER 155: ZONING CODE CITY OF HASTINGS,MINNESOTADESCRIPTION OF PROJECT:a.NEW 60 UNIT MULTI-FAMILY APARTMENT BUILDINGb.4 STORY "PODIUM " TYPE BUILDING: 1st LEVEL =PRECAST CONC. ENCLOSED PARKING STRUCTURE(CONST TYPE IIB)/ 2nd THROUGH 4th LEVEL = WOODFRAMED STRUCTURE (CONST TYPE VA)PROPOSED BUILDING AREA:FOOTPRINT (1st LEVEL ENCLOSED PARKINGAREA):+/-27,000 GSFTOTAL BUILDING GROSS FLOOR AREA (4 LEVELS):+/- 103,140 GSFBUILDING HEIGHT:+/- 59'-6 1/2" FROM FFE 1st (AVERAGE LEVELOF GRADE) TO T.O. ROOF RIDGELOT AREA:5.4 ACRES (233,859 SF)ZONING:R-3 PRD "MEDIUM-HIGH DENSITY RESIDENCE"MULTIPLE-FAMILY DWELLING (PERMITTEDAS PART OF PRD PER PARA 155.24)SET BACK REQUIREMENTS: (TABLE 155.50)FRONT: 20 FEETINTERIOR SIDE: 7 FEET + 6" PER 12" OVER 25' IN HEIGHT = 24.5 FEETCORNER: 10 FEETREAR: 20 FEETOFF -STREET PARKING:2 SPACES PER DWELLING UNIT REQUIRED60 UNITS = 120 SPACES REQUIRED126 SPACES PROVIDED63 SPACES ON SURFACE LOT63 SPACES IN ENCLOSED PARKING5 TOTAL ACCESSIBLE SPACES REQUIRED (TABLE 1106.1 2015 MSBC)5 ACCESSIBLE SPACES PROVIDED3 SPACES ON SURFACE LOT2 SPACE IN ENCLOSED PARKING A060 2NOT USED1/4" = 1'-0"